국내 주요 상업용 부동산 시장이 오피스의 회복세와 지식산업센터의 정체 흐름으로 뚜렷하게 양분되고 있다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어 리서치센터는 2025년 3분기 오피스·지식산업센터 매매지수 리포트를 21일 발표했다.

보고서에 따르면 서울·분당 오피스 매매지수는 3분기 504.3포인트로 전분기 대비 1.5% 상승했다. 이는 2001년 1분기(100포인트) 대비 5.04배 수준이다. 2022년 고점 이후 이어졌던 가격 정체 국면을 벗어나 회복 흐름에 진입한 것으로 분석된다.

거래 규모도 정상화 조짐이 나타났다. 2025년 연초부터 3분기까지 누적 오피스 거래금액은 15.1조원으로, 2023년 저점(9.6조원) 대비 뚜렷한 반등을 보였다. 2024년(13.5조원)에 이은 2년 연속 성장세가 이어졌으며 2025년은 팬데믹 이전 수준의 거래 회복이 유력하다는 전망이다.

반면 지식산업센터 매매지수는 192.2포인트로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 6.8% 하락하며 여전히 조정세가 지속되고 있다.

2022년 2분기 고점 대비 약 25% 하락한 뒤 바닥권 정체 흐름이 이어지고 있고 뚜렷한 반등 신호는 감지되지 않는다.

알스퀘어는 지식산업센터 가격 조정의 배경을 "2020~2022년 저금리·주택규제 환경 속에서 소액투자 수요가 몰리며 형성됐던 과열 분위기가 해소되는 과정"으로 진단했다. 실수요보다 투자수요 비중이 높았던 특성상 가격 변동성도 크게 나타났다는 설명이다.

오피스 거래시장은 2021년 초저금리 기조 속 20조원 이상 거래되며 역대급 호황을 보였지만 금리 인상기에 접어든 2022~2023년에는 급격히 위축된 바 있다.

이번 3분기 리포트는 금리 인하 기대와 임대시장 안정성이 맞물리며 오피스가 가장 먼저 거래 정상화에 나선 것으로 판단했다.

금리와 매매가격의 구조적 관계도 확인됐다. 리포트에 따르면 금리와 오피스 매매가격의 장기 상관계수는 -0.62로 비교적 강한 역상관 관계를 보였다. 반면 지식산업센터는 금리보다 투자심리와 규제 환경의 영향을 크게 받는 자산군으로 조정 이후 회복 속도도 더딘 모습을 보였다.

캡레이트(자본환원율, Cap Rate) 분석에서도 시장 위치가 드러났다. 오피스 캡레이트는 2001년 12.8%에서 올해 3분기 4.0%까지 하락했고 금리 대비 스프레드는 138bps수준으로 글로벌 금융위기 이후 평균(172~334bps)을 하회했다. 이는 Cap Rate의 추가 축소 여지가 제한적이며 가격도 급등보다는 점진적 상승 흐름이 나타날 가능성이 크다는 의미다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "오피스 시장은 가격과 거래 모두에서 회복 신호가 명확해 상승 흐름이 점진적으로 이어질 것"이라며 "반면 지산은 고점 대비 큰 폭의 조정을 거친 뒤 바닥권에 머무르는 추세다. 단기 반등보다는 보수적 접근이 필요한 시기"라고 말했다.

이어 그는 "오피스와 지산의 디커플링이 본격화되는 시점으로, 자산군별 차별화된 전략이 필요하다"고 덧붙였다.